방어동부동산 손실보상, 그것이 알고싶다!

손실보상, 그것이 알고싶다!
권 희 진 감정평가사
㈜삼창감정평가법인 울산경남지사
Ⅰ. 프롤로그
40대 직장인 A씨는 그동안 직장생활을 통해 알뜰히 모아둔 자금과 은행 대출을
합쳐서 부동산 투자를 통한 노후대비 목적으로 도시근교에 농경지를 하나 매입했습
니다. A씨는 나름대로 다년간의 직장생활로 다져진 경험과 지식을 통해 사전에 투자
대상 토지를 면밀히 분석하고 해당분야 전문가의 자문도 얻어 최종적으로 매매계약
서에 도장을 찍은 날의 뿌듯함은 지금도 잊을 수 없습니다. “나도 이제 부동산 투자
자구나. 어서 땅값이 뛰어서 시세차익을 봐야 할텐데”라는 기대감에 설레었던 순간도
오래가진 못했습니다. 왜냐하면 매입한지 얼마 되지 않아 A씨에게 의문의 서류가 도
착하였는데, 그 서류는 A씨의 토지가 공익사업에 편입되었다는 내용의 관할지자체에
서 보낸 송달문이었기 때문입니다. 이때부터 A씨의 고민이 시작됩니다.
이때 마침 A씨는 다행히도 친한 지인중에 이 분야 전문가가 있어 여러 가지 궁금한
점을 물어보게 되는데 아래에서는 A씨의 질문에 대한 전문가의 의견을 살펴볼까 합
니다.
Ⅱ. 손실보상이란 무엇인가요?
1. 손실보상의 정의
행정법이론적으로는 이에 관해 세부적인 논점들 마다 상당히 난해한 학설들이 대립
하고 있지만 간단히 정리하자면 “공공필요에 의한 적법한 공권력행사에 의하여 개인
의 재산에 가하여진 특별한 손해에 대하여, 전체적인 평등부담의 견지에서 행하여지
는 재산적 보상을 말한다”로 해석할 수 있겠습니다.
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2. 손실보상의 종류에는 어떤 것들이 있을까요?
가장 대표적인 것이 토지이며 토지상에 건물, 구축물, 수목 등 지장물이 있는 경우
이 역시 보상의 대상이 됩니다. 경우에 따라 영업권 등의 권리도 보상의 대상이 될
수 있습니다. 이것 외에도 거주하고 있는 주택이 편입된다면 주거이전비 등의 추가
적인 보상도 있을 수 있습니다.
3. 손실보상의 절차는 어떻게 되나요?
우선 사업시행자는 토지소유자 등(관계인도 보상대상자에 포함될수 있음)에게 공익
사업이 시행된다는 공고를 하고, 공익사업에 편입되는 토지 및 그 지상에 소재하는
지장물에 대한 조사를 하고 이를 기준으로 작성된 토지, 물건조서에 대하여 2이상의
감정평가기관에 토지 및 지장물 등의 감정평가를 의뢰하게 됩니다. 물론 이 과정에
서 토지 및 지장물의 현황, 즉 토지·물건조서에 대해 소유자의 동의를 얻어야 합니
다.
여기서 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 가액으로 표시하는 것을 말하
여, 이를 업으로 삼는 사람들을 감정평가업자라고 하는데 미국, 일본, 영국 등 여러
선진국들과 마찬가지로 우리나라도 국가에서 감정평가사자격제도를 운영하고 있습니
다.
이러한 감정평가업자는 보상액 산정을 위한 감정평가를 의뢰받으면 현장조사를 실시
한 후 감정평가액을 산정하여 사업시행자에게 감정평가서를 교부하게 되며 사업시
행자는 이를 기준으로 보상액을 결정, 토지소유자 등에게 통지하고 협의를 시작합니
다. 즉, 이 가격에 토지 등을 넘길 것이냐 말 것이냐를 협상을 통해 결정하는 것입니
다.
여기서 결정, 통지된 금액에 대하여 토지소유자 등이 동의한다면 협의가 성립되며,
보상액의 수령과 토지 등의 소유권 이전이 이루어지게 되며 보상절차는 종료됩니다.
Ⅲ. 그런데, 난 내 땅을 팔 생각이 없는데요?
1. 보상액이 생각보다 작아서 못팔겠다는 경우
감정평가업자가 산정한 보상액이 토지소유자의 생각보다 작아서 못팔겠다는 경우가
대부분인데 이 경우 협의를 포기하고 다음 절차인 수용재결 절차로 진행할 수 있습
니다. 수용재결 절차에서는 다른 2이상의 감정평가업자가 다시 현장조사를 하여 보
상평가액을 산정하게 됩니다.
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만일, 수용재결에서 정한 보상액 조차도 소유자의 생각보다는 낮다고 생각된다면 다
음 절차인 이의재결절차로 넘어가야 합니다. 이의재결절차는 수용재결과 흡사하며
또 다른2인의 감정평가사에게 다시 한번 평가를 받을 수 있습니다. 이의재결에서 정
한 보상액조차도 성에 차지 않는 경우는 더 이상 행정적 권리구제 수단은 없고 사법
적 수단인 행정소송을 검토해 보아야 합니다. 이 때에는 소송에 따른 법률비용과 소
송을 통해 얻을 수 있는 효익을 면밀히 검토할 필요가 있겠습니다.
2. 돈은 필요없고 내 땅을 포기할수 없다는 경우
이 경우 당연히 보상액에 대한 협의는 어려울 것이며, 후속 절차인 수용재결로 이어
지게 되는데 수용재결이 있게 되면 수용권이 발동되어 소유자의 소유권은 사업시행
자에게로 귀속되므로 소유권을 마지막까지 지키는 것은 불가능합니다. 결국 수용재
결에서 정한 보상액을 받고 소유권은 이전되는 것으로 이해하는 것이 정신건강에 유
리합니다.
Ⅳ. 그럼, 손실보상액은 어떻게 산정되는가요?
1. 토지의 손실보상금 산정방법
“협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에
관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 지가변동률과 그 밖에 그
토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야
한다”라고 법에 명시되어 있는데, 여기서 “공시지가”란 “개별공시지가”가 아닌 “표준
지공시지가”임에 유의하여야 합니다. 즉, 평가대상토지의 개별공시지가로 보상을 한
다는 것이 아니라 평가대상토지 인근의 표준적인 토지인 표준지공시지가를 통해 대
상토지와의 여러 요인비교를 통해 대상토지의 평가액을 산정한다는 의미이므로 일반
인들이 오해하기 쉬운 부분입니다.
2. 건축물 등 물건에 대한 보상
건축물, 입목, 공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용
으로 보상하여야 합니다. 다만 몇가지 특수한 상황에 해당되는 경우 해당 물건의 가
격으로 보상하는 경우도 있습니다. 물건에 대한 보상은 대표적으로 건물을 예로 들
수 있는데, 건물은 실질적으로 이전이 어려운 경우가 대부분인 바 이 때 해당 물건
의 가격으로 보상하게 됩니다.
여기서 “해당 물건의 가격”이란 건물을 새로 짓는 금액을 기준으로 보상하는 것이 아
니라 건물의 현존가액을 보상하는 것이고, 이는 신축비용과는 당연히 차이가 나게
되는 것인 바 이 역시 일반인들이 오해하기 쉬운 부분이라 할 것입니다.
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3. 기타 권리에 대한 보상 등
경우에 따라 광업권, 어업권 등 권리도 보상의 대상이 될 수 있으며 이 또한 법에서
정한 방식에 따라 보상액이 산정됩니다. 이외에도 각종 영업의 손실, 농업의 손실,
축산업의 손실, 이농비, 이어비 등 다양한 항목에 대한 보상이 존재하며 이 역시 법
에서 정한 방식에 따라 보상액이 산정됩니다.
Ⅴ. 이제 A씨는 어떻게 해야 할까요?
1. 자신의 토지·물건조서의 확인
A씨는 자신의 토지와 그 토지상의 물건 중 조서에 누락된 것이 있는지 살펴보아야
합니다. 드물게 물건이 누락된 경우가 있을 수 있기 때문에 소유자 스스로 챙기는
자세가 필수입니다.
2. 토지의 형질변경 등의 금지
A씨의 토지가 편입되는 공익사업이 사업인정고시가 난 상태라면 A씨는 자신의 토지
에 대하여 형질변경이나 건물의 신축을 할 수 없게 됩니다. 만일 이를 어기고 건축
물의 건축·대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가·증치를 한 토지소유자 등은 원상
으로 회복하여야 하며 이에 관한 손실의 보상을 청구할 수 없습니다.
3. 그 밖의 사항
A씨는 감정평가를 대비하여 자신 소유 토지나 지장물에 대한 구체적인 자료를 준비
하여 감정평가사가 현장 조사시 입회하여 자료를 전달하거나 설명을 할 수도 있습니
다. 이 때 사실과 다른 주장을 하거나 매입가격 내지 투자비용을 부풀려서 설명을
하는 것은 오히려 역효과를 낼 수도 있으니 주의하여야 합니다.
Ⅵ. 에필로그
A씨는 친한 전문가 지인의 도움으로 손실보상의 절차를 통해 적정한 보상액을 받
고 지금 다른 투자처를 물색하고 있는 중입니다. 물론 처음 생각처럼 대박이 나지는
못했지만 손실이 나지 않고 어느 정도 우수리가 남은 상태라면 성공한 보상을 받은
것으로 봐야 한다는 전문가 지인의 충고가 통한 탓입니다. 이는 투자의 시작단계에
서부터 터무니없는 금액이 아닌 주변 시세를 반영한 적정한 금액으로 매입한 이유가
가장 클 것이며, 이를 위해서는 부동산 투자의 의사결정에 있어서 대상 부동산의 정
확한 시세 파악이 무엇보다 중요합니다.
※ 본문에 등장하는 A씨는 독자의 이해를 돕기 위한 가상의 인물임을 밝혀둡니다.